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抢庄牛牛app:頭部房企獲險資青睞  強強聯合成大趨勢

本文由:阎欣嘉 编辑 2019年09月18日 11:14 港澳台频道555 ℃

【央视批评周琦】

江瀚表示□♂□,險資更青睞穩健的龍頭〇∴,尤其是多元化比較明顯的房企□,這意味着相比短期盈利能力♀∵♀,險資更看重投資標的的穩定性□⊿┊。協縱策略聯合創始人黃立沖向記者表示◇,險企需要穩定的投資收益◇♂〇,而房地產行業至少有實物可以抵押⌒,是相對安全的資產△♂∟。

江瀚認為△,險資入股房企的長遠影響是⊿,險資的長錢可以降低房企的資金成本△,讓房企從單一的負債模式向金融資本結合模式轉化∵♂,如果做得好的話⊙∵,有可能出現類似日本主銀行制的產業結構┊⌒,即公司以一家銀行作為主要貸款銀行並接受其金融信託及財務監管⌒,這種模式將大大降低交易成本π∟,賦予房企可持續的生命力∴。

險資入股緩解資金壓力今年以來♀♀∵,險資頻頻入股房地產企業⌒☆。保利地產半年報顯示⌒﹡,原第二大股東泰康人壽再次增持公司0.97%股權♀△,持股比例上升至6.27%;前海人壽則出現在榮盛發展半年報的前十大股東列表中♂┊π,持股比例為0.46%;另外一家長三角地產商光明地產也獲得險資青睞□〇?,上半年∟♂,華夏人壽兩隻產品共計買入光明地產2.71%的股權⌒。

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進入2019年⊿♂,銀保監會發出「鼓勵保險資金增持上市公司股票」的號召♀♀,且恰逢地產行業政策收緊總體價格偏低♂↑⊙,險資再次看到入場機會┊∴。

今年以來∴,中國平安、華夏人壽等險資紛紛入股房企▽◇♂,掀起繼2015年以來的第二波險資入股房企浪潮∵∵。多位接受《證券日報》記者採訪的專家表示⊙,在房企融資收緊和資產荒的雙重背景下∴〇,房企需要錢┊♀π,險資需要長期穩定的投資項目♂▽π,雙方一拍即合∟。隨着房地產進入青銅時代◇π∵,房企和險資的關係將越發緊密↑,或將在長租公寓、養老產業等領域拓展新的合作模式〇。

確定性因素是險資入股主因事實上☆♂∟,這並不是險資首次進軍房地產行業?。早在2015年□∵⊿,在政策調控和宏觀經濟承壓的大背景下∵◇?,房企面臨資金鏈危機﹡┊。與此同時∵┊∵,保險高速發展且入市政策環境寬鬆♂,險資紛紛斥巨資進駐頭部房企「抄底」⊿。

「公開拿地┊,房企的土地儲備是可以看到的◇,這意味着未來兩三年的銷售額現在就能算出來☆♂⌒,確定性是很強的⊙♂▽。」一位TOP20房企的內部人員這樣闡述險資入駐的原因∟∵。

此外⊙∴,繼2018年買下華夏幸福19.56%股權后▽,今年2月份┊∵↑,中國平安繼續增持至25.25%∴☆┊,坐穩華夏幸福第二大股東寶座┊π。平安入股后♀◇,即向一度被爆出資金鏈問題的華夏幸福伸出援手〇⊙,2018年年底♂∟▽,平安資管與華夏幸福下屬公司簽署協議△□♂,向其實施債權投資60億元?。華夏幸福也在新股東的幫助下着手優化債務□△,公司2018年四季度融資性凈現金流轉正⊿⊙,2019年上半年的籌資性現金流從去年同期的-97.2億元上升到317.42億元△♀。近期◇♀,華夏幸福繼續向平安人壽轉讓其持有的北京物盛科技100%股權和債權π◇♀,預計回籠資金58.29億元∟⌒,資金情況預計進一步好轉π。

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「險企資金雄厚♂∵☆,金融運作能力強〇,可以很好地補足房企的短板♂┊〇。」蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向《證券日報》記者表示♂。

第二種模式是以股權形式參与項目◇∟,平安不動產不僅參与雅居樂金沙灣、龍湖重慶中央公園嘉悅天街項目∵∴♂,還聯手龍湖、萬科、仁恆、招商共同開發濟南CBD項目⊿。今年以來⊿﹡,平安和頭部房企聯合拿地的新聞不絕於耳┊,合作對象不僅有中國香港四大家族之一的新鴻基地產◇,也有老朋友萬科和龍湖〇♂。

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易居企業控股CEO丁祖昱告訴記者?,平安做這些合作項目不要求並表⊿,也不操盤∵♂﹡,所以房企十分歡迎〇〇,平安入股對開發商來說是個加分項♀,沒有壞處◇。「在涉及整合的資本規則之下♀□◇,生存法則是相對存活﹡〇,可以採用聯盟的形式☆,提高非聯盟企業的進入門檻⌒♀▽。」華泰證券研報指出□,強強聯合是房地產行業發展後期的趨勢↑﹡♀。

除了從資本市場持股向具體項目延伸▽┊♀,險資自身也在攻城略地⌒。第一種模式是自持物業∴⊙,中國平安旗下的平安不動產持有深圳平安金融中心、天津平安泰達金融中心和長沙平安財富中心等物業;泰康人壽為布局養老產業頻頻拿地⊿,其醫養系列已打造了燕園、沈園等十余個泰康之家☆⌒☆,同樣被認為是保險業的「大地主」之一π?。

最近的案例是↑⊿☆,中國平安於今年8月份買入中國金茂15.2%股份∟∟♀,成為公司第二大股東⊙♀∟,原第二大股東新華人壽退居第三大股東⊿⊿♂。銷售規模上⊙,中國金茂近4年複合增長率約50%∵⌒,但擴張的同時∴⊙,公司負債攀升♀,今年上半年出售項目和發行票據也被認為是資金承壓的表現〇。此次增發△,中國金茂融資總金額約8.15億港元﹡⌒↑,將用作營運資金┊﹡,這讓平安的入股頗有資金馳援的意味♀。

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嚴躍進認為□〇,未來房企和險企的聯合將更加緊密♂∵∟,但在「房住不炒」的大背景下∴△♂,保險公司和房地產企業會變得越來越理性﹡π,雙方會更多探討長租公寓、養老產業的合作可能⊿。

自2015年獲平安入股?◇,碧桂園和平安的聯繫也更加緊密♂⌒⌒。碧桂園集團創始人楊國強在內部會議上曾表態♀△,要充分利用平安73萬人的保險銷售團隊∵,「如果平安每人幫我們銷售1套房♂♂♀,那就賣出73萬套房π▽⊙。」

強強聯合是大趨勢目前⊿?⊙,險資和房企已從資本市場持股開始向全面合作轉型⌒。中國金茂在獲平安入股后對外宣布〇,未來雙方將在城市運營拓展、項目開發和金融產品等領域進行深入合作☆↑□,發揮協同作用↑□▽。平安對華夏幸福的布局更快些ππ,今年年初π,平安給華夏幸福帶來一個以原華潤置地CEO吳向東為首的新管理團隊∴,為華夏幸福打造商業地產、長租公寓和康養地產等新業務♀↑。

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「寶萬之爭后〇,險資入市受到嚴格監管♂♂,尤其是類似野蠻人的標籤⌒,讓險資面臨很大的壓力∟?。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者☆⌒,這是2017年到2018年上半年險資入市動作較少的原因□。

2015年4月份□∵▽,中國平安附屬公司中國平安人壽耗資62.97億港元拿下碧桂園9.93%的股權↑?,成為碧桂園第二大股東⊿□,持股比例僅次於楊家實控人楊惠妍;同年∟△,安邦保險入股保利地產;泰康人壽2016年年初也進入保利地產十大股東之列♂,至今仍持有6.27%的股權﹡,列第二大股東;也是在這一年┊,寶能旗下的前海人壽進入萬科A前十大股東之列▽,此後繼續增持♀☆♂,並引發了著名的寶萬之爭♂↑∴。

據《證券日報》記者不完全統計↑┊,截至目前⊿△,共有16家房地產上市公司獲險資入股┊。前五強的房企中◇♂π,除恆大以外♀﹡♂,剩餘四強碧桂園、萬科A、保利地產和融創中國均被中國平安、前海人壽和泰康人壽重倉持有▽。2018年中指院評選的房企20強中☆,華夏幸福、金地集團、新城控股、旭輝控股集團、榮盛發展、中南建設和陽光城的股東名單中也均出現險資身影▽。

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融資政策的收緊影響到整個房地產行業☆↑∵,大型房企也未能倖免∵△。但憑藉著相對靠前的行業地位、手中優質的土地儲備和多年積累的開發經驗♂♀△,頭部企業得以吸引險企攜巨資馳援π。

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