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大发快乐八计划:他們為了賣房打折降價和送車位 樓市秋意漸濃?

本文由:胡思蕊 编辑 2019年09月18日 10:10 世界奇闻06 ℃

【爱国留学生唱国歌】

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示☆∴∵,可從企業戰略調整的角度看待這一現象▽。一方面♀▽,在業態調整上〇┊♂,房企的多元化業務普遍放緩⊙,傳統房地產開發業務再度受到重視;另一方面﹡┊,在區域布局上π∟,企業逐漸從三四線城市向核心一二線城市和城市圈聚焦∟♂。這些調整都伴隨着資金分配的變化〇▽。

因此﹡⊙∴,在多數從業者看來π﹡,降價促銷♂┊♂,既能幫助企業完成銷售目標∟⊿,又可促進回款⌒∵,緩解資金壓力◇﹡。事實上⊿,實施降價促銷行為⊙,並不意味着房企的資金狀況已經出現問題∵⊿。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示⊙,根據中報♀⊿﹡,很多大中型房企仍有百億規模的現金流∴▽♂,以及充足的未使用授信⊿﹡♂。

更偏謹慎的也有人在↑。社科院世界經濟與政治研究所肖立晟認為∟∴,房地產周期仍然存在⊿⊙,但持續時長會逐漸從短期(3-4 年)過渡到中長期(8-10 年)甚至超長期(10 年以上)⊙△。他認為?〇,本輪房地產周期的下行可能持續至2022年左右⊿。

降價促銷「大出血」┊〇,房企來真的▽⌒?對於習慣了多年來房價持續上漲的中國購房者來說△□△,房企降價促銷並不是一件尋常事□﹡。今年7月以來┊〇﹡,以恆大為代表∵♂,多家房企啟動或明或暗的價格營銷策略♂♂,從而對下半年的市場進行「搶收」↑。從直接打折促銷⊿↑,到暗中贈送面積、增加配置﹡⊙∟,企業頗有「大出血」的姿態∟┊﹡。

在企業自身層面▽,大多數房企把銷售重心放在了下半年□↑,並導致未完成的任務規模仍然龐大⊿♂∵。據記者的不完全統計↑⌒,在制定了銷售目標的7家TOP10房企中⊿,上半年僅有保利、中海完成了全年計劃的50%以上?。

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樓市進入調整在一線城市中△↑,廣州率先進入調整▽﹡。早在8月中旬?,廣州祈福集團發佈消息稱⊙♂,位於番禺的祈福繽紛匯「震撼一口價3.39萬/平方米」♀⌒,此前項目618大促「特惠價3.98萬元/平方米」⌒。時隔兩個月♂♂⌒,優惠約6000元/平方米▽♂。

宋會雍判斷π⊿,四季度樓市總體上會比較平淡﹡⌒∵,且偏向下♂∵。他補充∵♂,「今年整體其實並沒有很差♂♂,只是市場發展速度跟不上房企的運營銷售目標▽。」

回顧今年1-8月份∵∴┊,全國累計出台的房地產調控政策367次⌒,房地產金融調控也「扼住了開發商的咽喉」⊿〇┊,迫使他們發動促銷進行現金回籠?。

他還認為∵∵∴,「金九銀十」本身就是一種營銷概念↑☆〇,因為9月和10月雖然氣候適宜♂♂□,但購房者更多基於政策變化來做出購房行為∵。且根據歷史數據☆♂,全年的銷售高點往往出現在年末或年中⊿,而非9月和10月〇⌒。

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「這也能夠解釋┊⊿,為什麼一些區域出現降價促銷行為的同時♂⊿,另一些區域又出現漲價現象↑↑♀。」他說〇,三四線城市棚改規模下降↑,一二線城市人口和區域政策出台↑,是促使企業「換倉」的原因∵。在此過程中▽,企業會通過降價等行為「逃離」一些風險區域☆。

也就是說◇◇,在降價行為發生時∴◇△,漲價現象也同時存在⊿。諸葛找房指出﹡◇﹡,降價區域分為兩類⊿↑♂,「一類是大中城市的郊區∴∴,如北京的通州、順義、昌平、大興、上海的奉賢﹡π,成都的溫江、雙流、龍泉驛區?。另一類是三四線城市☆↑♂,如淮安、黃岡、張家港、惠州、泰安△〇△。」

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他認為△〇?,降價促銷行為的出現☆⊙,主要是基於對市場的預期從而作出提前布局◇⌒⌒。且在促銷中↑,「早降永遠好於晚降」π⊙。

記   者丨張曉玲、陳小榕、蔣博斌、張敏宛如自然的季節交替π,九月的樓市?,已是秋風起☆△。21世紀經濟報道的調查顯示:8月以來﹡♂△,樓市打折降價、全員營銷、首付分期頻繁出現﹡□,多個一二線城市樓盤推出特價新房♂♂⌒,二手房降價也已屢見不鮮┊。

協縱策略管理集團創始人黃立沖表示▽△,在資金總體趨緊、國家依舊控制資金流向房地產┊△⌒,且市場的購買力也消耗不多的情況下∵⊿♂,開發商「金九銀十」的促銷活動作用不大〇。

但事實真相恐怕並非如此π∵。有房企人士向21世紀經濟報道表示⊙,同以往的大部分降價行為一樣◇﹡,此輪促銷帶有更多的商業營銷色彩⊙π□,且是企業的主動行為⊿□,大部分企業的資金鏈還沒有緊張到需要「割肉」的地步♂▽。

他進一步表示△,從市場看♀,2017年來◇,大部分熱點城市樓市已經全面限價◇┊,這種情況下△?﹡,房地產市場已經沒有淡旺季之分⌒,市場更多的看限價政策的嚴格與否♀□☆。

相比新房?⌒∟,二手房價格調整更為普遍□◇┊,而且很多是曾經樓市火爆的城市∟,比如杭州、南京、武漢、長沙等熱點城市〇△。

恆大有着在市場下行期進行降價促銷的「傳統」∵∵,由於其反應迅速、動作果斷ππ♀,也被視為行業的風向標∟△。時代中國也在8月末傳出全員營銷的消息π,公司要求各級別員工在2020年1月15日之前⊙,必須賣出相應套數的房子♂∴。若沒有完成↑〇,則可能「被離職」◇。

7月以來⊙∴,萬科在濟南、青島等地也有促銷活動⊿◇。除了直接降價外﹡,隱性促銷手段同樣常見〇。今年年中⊿∵⌒,金茂將其高端產品線「府系」的部分配置◇﹡,「移植」到旗下的限競房項目中♀,並受到市場一定程度的認可⊙﹡☆,合碩機構首席分析師郭毅將此戲稱為「降維打擊」∟。

未來﹡,在調控政策持續從嚴的背景下□□,房企的「價格戰」規模能否進一步擴大♂♂,或者演變成真正意義上的降價行為♀?

近期◇,富力、融創等一些大型房企宣布放緩對外投資的步伐♂。據21世紀經濟報道了解﹡┊☆,另有部分企業開始收縮在三四線城市的項目□,並裁撤銷售人員◇。

郭毅指出〇⊿♂,這主要取決於政策調控力度和房企資金狀況◇┊。一些資金狀況緊張的房企♂,有可能迫於壓力而降價π∟。到第四季度♂□,銷售任務完成不佳的企業∴,也有可能降價促銷π♂。「目前來看┊,很多房地產項目的價格是存在下調空間的〇∴♂。」她表示♀∟。

嚴躍進則認為△⊙,最近兩年來⌒☆,土地成本相對較高◇⊿♂,這也使得一些項目的降價餘地相對有限☆π。但如果行情持續下行?♂,就不排除實質性降價⊿∟▽,甚至虧本賣房的可能□∟。(記者 張曉玲、陳小榕、蔣博斌、張敏)

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9月份?△♀,南京多個區域的二手房業主掛牌價下跌⊿,有的直接打出「直降數十萬」賣房﹡∵∟。對此π▽,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示┊,「這也說明當前受一手房降溫的影響∟,二手房市場也開始面臨壓力△◇。」

「雖然確實有少數項目實施降價□↑,但在現階段⌒▽,降價只是區域性、偶發性現象⊿⊿☆,並不是市場主流﹡♂☆。從性質上看⊙,這更是針對『金九銀十』的一種營銷行為∴☆。」前述房企人士表示♂△。

在合肥♀△,建發雍龍府的兩套別墅在總價上讓價200萬進行銷售;金輝廬州雲著由備案價格2.2萬/平方米調至均價2萬/平方米;高新皖新朗詩麓院均價調低約3000元/平方米△?♂。

中原地產首席分析師張大偉表示▽☆⌒,相比2018年⊙﹡,在2019年上半年部分區域出現了小陽春⊙〇,但隨後市場逐漸回落?﹡◇。熱點城市開始逐漸下行π⊙□,購買力很難再支撐市場繼續沖高⊿∟△。

複雜環境下π?⊿,今年「金九銀十」的成色將會如何∴〇?業內人士各執一詞π∵。張大偉認為:熱點城市樓市開始逐漸下行□⊿,市場難以繼續沖高♀↑。小長假各地樓市平淡⊿,全國一二線城市樓市告別「金九」已成為定局?□☆。

考慮到近期融資政策收緊∟,房企的資金來源趨於緊張⊙,降價促銷行為似乎有一定的合理性和被動性〇∵☆。不少購房者相信♂,未來這種現象還將繼續蔓延◇〇。

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雖然促銷聲勢浩大∟,但放眼全域⊙△,降價行為遠不是市場全貌π∵。近期?▽,諸葛數據研究中心選取50個區域作為數據樣本☆⌒,計算出8月下旬與8月上旬相比△☆,區域房價的變化情況┊。通過驗證┊↑↑,8月下旬房價漲跌城市各有一半π△,均為25個▽♂。從漲跌幅度上看↑,平均降幅為8.7%↑∴⊿,平均漲幅則為8.0%∵♂∟。

嚴躍進表示π,從當前節假日的情況看⊿,市場略有降溫的跡象◇〇∵。「因為近期銀行貸款在調整☆↑,假期交易降溫♂,但後續會有反彈的可能▽?〇,」嚴躍進認為∵⌒⊿。黃立沖則表示⊙?┊,「總體來說樓市回暖的機會不大∴?,回暖也只是曇花一現式的」□♂。他認為♀,如果貨幣供應增加♂⊙△,會稍微帶來曇花一現式的回暖?☆▽,但總體來說還是以「有價無市」為基調?。

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相比7月份數據⊿,三類城市均有降溫π,其中二線城市的二手房價格漲幅是最近18個月最低的☆。北京、天津等共20個城市二手房均出現下跌⊙∵♀。其中?,濟南8月環比下降0.9%⌒♀▽,連續5個月出現下降;青島連續7個月出現降價?☆⌒,8月環比下降0.4%⌒。

郭毅向21世紀經濟報道表示⌒,在近期的房地產市場⊿♀,類似的行為並不少見☆△。比如⌒▽▽,開發商會以贈送面積、贈送車位、贈送精裝修、減免物業費等方式♀﹡,提高項目的性價比〇。與「明降」相對應∟∵,這種做法是業內常見的「暗降」行為♂┊。

業內人士認為┊,房企下半年依舊是「現金為王」的生存態勢↑┊☆,銷售回款是開發商下半年的關鍵指標⊿∵♂。根據往年經驗〇⊿,「金九銀十」的銷售情況對房企下半年的業績起到關鍵性作用∵▽⊿。

房企的自救與「換倉」但降價促銷行為的出現☆,仍有一定的客觀原因⊿⊙∵。從今年5月開始π﹡,監管層就開始對房企的融資渠道進行嚴格管理♂。在房企的資金來源中△↑,銷售回款的重要性大大提高∵??。

安居客數據顯示∟,截至9月16日?,濟南、天津、青島、杭州、福州等城市二手房價下跌∵☆,分別環比下降0.83%、0.78%、0.71%、0.52%、0.39%♂♀∟。四個一線城市中♂,北京、深圳均出現輕微下調↑∵,環比漲幅分別為-0.09%、-0.01%⊿,同比為-0.13%、-0.05%♂□⊿。廣州則是環比-1.41%∴,同比-5.84%☆。

「金九銀十」的成色將如何□?業內人士看法不一多位房地產業內人士都感受到☆?⊿,今年5月以來◇,政策對融資端控制之嚴厲◇,是以前沒有過的;而作為房企資金來源的重要渠道△,7、8月以來┊∵∵,個貸也後繼乏力∴┊。

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與開發商熱火朝天的促銷相比﹡,購房者依舊意興闌珊〇,中秋小長假也沒能給樓市帶來暖意⌒。根據華創證券數據π♀∴,九月第二周主流45城一手房成交586萬平米∵?♂,環比-5%□⌒□。國家統計局數據也顯示⌒∟,8月4個一線城市新房價環比漲0.3%π♂,漲幅與上月相同∟□↑,同比漲4.2%◇┊┊,漲幅比上月回落0.1個百分點;31個二線城市新房環比上漲0.5%⊙♀⌒,漲幅比上月回落0.2個百分點⊙⌒,同比上漲9.9%﹡?△,漲幅比上月回落0.8個百分點♂⌒。

有多位在不同區域擁有房產的廣州業主表示◇,其名下房源的掛牌價已經讓利數十萬π♀,還是沒能賣出去?。諸葛找房數據研究中心統計⊙↑♀,8月份♂,廣州二手房均價環比下降1.65%?♂♂。進入7月以來〇,杭州二手房市場成交下滑?,掛牌量卻不斷增長〇▽∵,截至目前◇⊿∟,二手房掛牌量逼近9萬套♂。供應大增導致業主掛牌價和成交價已有下跌☆⊿∴。以8月初出售的一套保利東灣房子為例〇,成交單價僅2.15萬元/平方米☆∵◇,而貝殼等網站信息顯示☆∟,保利東灣在售均價在2.7萬元/平方米∟,小戶型的單價更達到2.8萬元/平方米♂△♀。

本輪降價促銷潮始於恆大的一次營銷行為⊿□∴。恆大此次營銷策略在8月20日至10月8日期間實施◇△↑,每日推出不定量的特價房單位⌒?△。集團旗下的區域公司均參与此次營銷⌒。

7月30日召開的中央政治局會議首次提出♂∴,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」⌒♂。房企普遍重視這一表態⊙♂,並認為☆∟,不能再像以往一樣指望房地產調控政策鬆綁♂⌒∟,企業必須轉變思路⌒π∵。

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不止廣州∴↑⊙,8月以來♂∴∴,多個二線城市出現「特價」樓盤□〇,促銷力度近年來少見⊙。記者經售樓處諮詢∵,天津富力新城J5s地塊項目價格從10000元/平方米調整到6800元/平方米∵,降幅超30%□⊙♂,首付分期低至3.6萬◇△。

某深圳房企相關負責人向21世紀經濟報道表示☆∵⊿,近期公司要求各區域加快周轉速度〇┊,從而保證回款率↑,並「可以採取價格策略□♂,放棄一定的利潤」◇◇⊿。

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根據9月17日國家統計局發佈的70城二手房價格指數顯示∟↑◇,8月份一二三線城市二手房價格指數環比漲幅分別為-0.1%、0.2%和0.3%↑┊。

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降價並非市場全貌根據國家統計局的數據☆,今年8月⌒┊,全國商品房銷售面積為13066萬平方米?,比7月的12997萬平方米略有上漲♀。但8月的商品房銷售均價為9346元/平方米△⊙,比7月下降了2.5%⊿∴□。這也認為是「以價換量」策略的結果◇。

漲價區域也分為兩類⌒,「一類是大中城市的中心城區及開發新區⌒⊿,如北京的朝陽、海淀、丰台⌒〇,杭州餘杭、江干區△◇,西安的城東∴∵∵,經開、曲江新區、滻灞新區、經開、高新∵,溫州開發區◇◇,鹿城◇♂△。一類是環大都市周邊三四線城市⊙△♀,如環『長三角』區域的衢州及湖州﹡□,環『珠三角』區域的汕頭⊿♀∟。」

據中原地產數據⊿,中秋小長假四大一線城市網簽數量與2018年同期相比┊⊙,均有不同程度的下調⊙∴,今年的金九銀十或將「爽約」◇。

根據國家統計局的數據△,今年8月﹡π▽,全國商品房銷售面積比7月有所上漲♀,平均售價卻低於7月♂。這被一些分析人士認為是「以價換量」策略的結果♂。

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